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银行业危机暂歇之际，美国商业地产却危机隐现。近日，全球最大上市房地产公司之一博枫（Brookfield）爆出1.614亿美元的商业房地产按揭贷款支持证券（CMBS）违约。而在今年早些时候，Brookfield就已经因为位于洛杉矶的两栋大楼——Gas Company Tower和777 Tower相关的7.84亿美元债务而违约。截至2022年，博枫全球资产规模超过7500亿美元，其中130亿美元在中国。 无独有偶，去年12月1日，全球资管巨头黑石突然宣布限制旗舰房地产投资信托基金（BREIT）的赎回，引爆市场对地产行业的担忧。今年3月初，黑石又被爆已违约一只5.31亿欧元（约5.62亿美元）的芬兰CMBS。 随着美联储不断加息抬升市场利率以及疫情带来的影响，投资者对房地产市场尤其是商业房地产越来越缺乏信心，而上个月的银行倒闭事件无疑令严峻的市场形势雪上加霜，加上消费者看淡经济前景，美国商业地产的前景黯淡。在短期内，高盛预计违约率将持续上升，特别是在金融行业更加波动的情况下。针对商业房地产的危机以及黑石的困境等话题，“财富Plus”用户展开了激烈的讨论，以下是部分用户的精彩观点：

钟正生

平安证券首席经济学家

王衍行

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员

Brookfield拖欠十二栋办公楼共1.614亿美元CMBS贷款，只是通常的债务违约预警，还远远够不上多米诺骨牌的第一块。原因有四：一是金额不大；二是占比较低，尚不会影响Brookfield的偿还能力，更谈不上破产清债；三是办公大楼的价格波动幅度不大。根据Green Street的数据，过去一年写字楼的价格下跌了约25%；四是美国首都华盛顿的办公楼是个极端的现象。本次爆出的Brookfield基金违约主要涉及位于美国首都华盛顿的办公楼。媒体指出，在1.614亿美元债务涉及的十二栋办公楼中，去年的平均入住率只有52%，远低于2018年这批债务承销时的79%。好的情况是，截至今年第一季度，在纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼中，有86%的入住率。 不过，美国办公楼市场的确面临诸多不利因素：一是疫情给美国市场某些地区的传统办公室带来了挑战，入住率大幅降低；二是借贷成本飙升；三是最近的金融动荡给这个新冠疫情期间就在苦苦挣扎的行业带来新的挑战，这里主要指该行业借贷环境的更加严峻。 由于对房地产前景的担忧，与写字楼相关的股票今年暴跌，风险已经释放了一部分。未来总体风险不大。摩根士丹利和Trepp数据显示，今年还有约4000亿美元商业地产（CRE）的债务到期。对于美国来说，这还不算个大数目。如果美国经济严重衰退，那 么，对商业地产肯定雪上加霜。但是，现在研究这个问题，为时尚早。 （ 点击查看《知名地产商旗下办公楼爆出1.6亿美元债务违约》精彩解读 ）

付伟

资深财富管理从业者

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